مؤشرات تظهر تراجع حجم التحويل العقاري السكني
العقارات في المملكة إلى الاستقرار.. وارتفاع الأسعار وتقليص الصفقات يدفع السوق للتصحيح وتجنب الركود
بيانات وزارة العدل تؤكد انخفاض قيمة الصكوك والأسعار تراجعت بسبب ارتفاع الفائدة على الإقراض
ارتفع معدَّل تملُّك المساكن في المملكة إلى %62 واستفادت منه 775 ألف أسرة من برامج الإسكان
31 ألف أسرة تستفيد من برامج الإسكان شهريًا، وزيادة المشاريع يقلص الفجوة بين العرض والطلب
خالد بارشيد: من المتوقع أن نتجاوز النسبة المستهدفة لرؤية 2030م بالوصول لأكثر من نسبة %70 من تملك المواطنين للسكن
حامد بن حمري: قدرة التملك ستكون أصعب حاليًا مع رفع الفائدة خاصة وأن هناك توقعات لمزيد من الارتفاع
خالد المبيض: الانخفاض محدود ولن يصل لمستوى الركود ومن المرجح بعد شهر سبتمبر ستعود الحركة للارتفاع
علي الكاشف: العرض مازال أقل بكثير من الطلب وهذا تسبب في أن تكون الأسعار مرتفعة
يشهد القطاع العقاري انتعاشًا ملحوظًا خلال الفترة الحالية، وثمة توقعات تفيد باستمرار القطاع في الانتعاش مصحوبًا بالإنفاق الحكومي والتعافي من تداعيات جائحة كورونا، وفي ظل أنشطة الدولة المتنامية وعوامل الاقتصاد الكلي المواتية، وما تمر به المملكة من تحول اجتماعي واقتصادي يسير بوتيرة متصاعدة، ما نوّع بشكل كبير من فئات المقبلين على شراء المنازل.
وفي ظل هذا الانتعاش الحاصل والمتوقع خلال الأعوام المقبلة، كثر الحديث عن اتجاهات أسعار المنازل في المملكة، هل هي إلى الارتفاع أم الهبوط؟، وسلطت “الاقتصاد” الضوء على القطاع العقاري في المملكة وما يشهده من انتعاشه ملحوظة ومدى تأثير ذلك على أسعار المنازل سواء بالارتفاع أو الانخفاض، وآراء العديد من المتخصصين فيما سيشهده القطاع العقاري خلال الفترة المقبلة.
كلفة الإقراض
وكان القطاع العقاري، قد تأثر شأنه شأن بقية القطاعات الأُخرى بالتضخم العالمي، الذي تسبّب في زيادة أسعار الوحدات العقارية نتيجة لارتفاع بعض المواد الأساسية التي لها علاقة بالـبناء وارتفاع تكالـيف الأيدي الـعاملـة. بيد أن ارتفاع كلفة الإقراض، بسبب رفع الفائدة للمرة الثالثة على التوالي وتوقعات بارتفاعها أكثر من مرة خلال العام الجاري قد يهدد المسلسل التصاعدي لأسعار العقارات، وبالفعل أظهرت البيانات الصادرة عن البنك المركزي السعودي تراجع حجم التمويل العقاري السكني الجديد المقدم للأفراد من المصارف إلى 9.22 مليار ريال خلال شهر أبريل 2022م بانخفاض قدره %41 مقارنة بالفترة نفسها من عام 2021م ومقارنة كذلك بشهر مارس 2022م انخفضت قيمة التمويل العقاري السكني الجديد بنحو 6.06 مليار ريال.
التمويل العقاري
هذا التراجع لم يأت بشكل مفاجئ، فقد سبق وأن أظهرت البيانات الصادرة عن البنك المركزي في يناير 2022م تراجع حجم التمويل العقاري السكني الجديد المقدم للأفراد من المصارف إلى 12.15 مليار ريال، بانخفاض قدره %28 مقارنة بالفترة نفسها من عام 2021م ومقارنة بشهر ديسمبر 2021م انخفضت قيمة التمويل العقاري السكني الجديد بنحو 451 مليون ريال.
وبحسب البيانات الأخيرة للبنك المركزي، فإن مجموع القروض العقارية لشركات التمويل العقاري كانت عند قرابة الـــ 26 مليار ريال كما في نهاية الربع الأول من العام الجاري (2022م)، وجُلّ هذه القروض تم إصدارها في بيئة أسعار فائدة منخفضة وبتكاليف ثابتة على المقترضين، وبآجال القروض العقارية تصل إلى أكثر من عشرين سنة، غير أن الصورة تغيرت الآن مع ارتفاع معدلات الفائدة بشكل مطرد لأكثر من 175 نقطة خلال أربعة أشهر، أدى هذا لارتفاع تكلفة التمويل وهو ما قاد ــ في نهاية المطاف ــ لانخفاض في حجم القروض العقارية التي سيتحصل عليها المشترون، ما يقود للتراجع في حجم التدفقات المتجهة إلى حسابات البائعين.
ميزة تنافسية
ولكن على الرغم من انخفاض عدد العقود الموقعة، ارتفعت القيمة المالية لها، وتملك القروض العقارية ميزة تنافسية، بسبب قلة التعثر فيها، نتيجة رهن الراتب الشهري للمقترض، وبحسب خبراء ماليين لا تزيد نسبة تعثر إجمالي القروض العقارية المقدمة من البنوك وشركات التمويل للأفراد عن %0.67، فيما تصل نسبة تعثر القروض في الولايات المتحدة الأمريكية على سبيل المثال لنحو %2.7.
تراجع محدود
ويؤكد المطور العقاري/ حامد بن حمري، على أن هذا التراجع الذي يشهده السوق يعتبر محدودًا.. متوقعًا أن تتجه السوق العقارية نحو الارتفاع خلال العامين المقبلين، ثم للاستقرار، ويقول: “توجه السوق العقاري، نحو الارتفاع، لأن العرض مازال أقل بكثير من الطلب، وقدرة التملك ستكون أصعب حاليًا مع رفع الفائدة، خاصة وأن هناك توقعات لمزيد من الارتفاع”، ويُضيف: “من المستبعد أن يحصل انهيار في السوق العقاري، بل سيكون هناك صعود تدريجي، ثم استقرار على المدى المتوسط”.
خيارات متنوعة
وأوضح بن حمري، إلى أن وجود شريحة كبيرة غير قادرة على التملك، لن يكون سببًا في تراجع الأسعار، فهناك خيارات أكثر متاحة لهذه الشريحة، مثل التوجه نحو مناطق أبعد، أو شقق أصغر، حسب القدرة الشرائية للمستفيد”.
معدلات الفائدة
وخلال العامين الماضيين كان هناك انخفاض كبير في معدلات الفائدة لأكثر من 19 شهرًا متتاليًا إلى ما دون %1.0، وهو ما دفع أسعار العقارات للارتفاع نتيجة الطلب المتزايد مقابل قلة العرض، ومع توقعات أن يخضع المشهد التمويلي العقاري لمسار معاكس لما كان عليه خلال الفترة القريبة الماضية، وفي ظل تسجيله معدلات تباطؤ سنوية سبقت حتى بدء قرارات رفع معدل الفائدة من المرجح أن تتأثر السوق العقارية بهده التحولات، لاسيما في الربع الأخير من العام الحالي وبداية عام 2023م.
مسار السوق
ويؤكد المثمن العقاري المعتمد من وزارة العدل، علي الكاشف، على أن مسار السوق العقارية يتجه للارتفاع، قائلاً: “لا يوجد توجه لهبوط العقارات، بل هي في توجه نحو الصعود، نسمع منذ سنوات كثيرة مقولة الهبوط العقاري قادم، وسمعنا إشاعات أن في إحدى مناطق الرياض الأراضي تم بيعها بعد ثلاث سنوات بنصف قيمة شرائها، هذا أمر غير منطقي ولا يمكن تصوره، ولا يوجد أي فكر عقاري يصدق أنم يتم البيع بهذا السعر، لا يحدث هذا إلا في حدود ضيّقة جدًا ولظروف خاصة”.
ارتفاع أكبر
وأضاف الكاشف بأنه “وحسب تحركات السوق، سيكون هناك ارتفاع أكبر خلال العامين المقبلين، بسبب أن العرض مازال أقل بكثير من الطلب، وهذا تسبب في أن تكون الأسعار مرتفعة، خاصة في مدن مثل جدة ومكة المكرمة، كما أن الطلب المتزايد رفع من قيمة الإيجارات بشكل كبير وارفعت معها أسعار العقارات، وثمة فارق كبير بين العرض الذي بات أقل، والطلب المتزايد”، مشيرًا إلى أن الأسعار قد تنخفض في حال تم تقسيم الأراضي البيضاء وإعادة توزيعها، وهذا سيقلل العرض على المناطق الأخرى وسط المدن، ويتابع: “للأسف السوق في معظمة مجفف من الأراضي، خاصة في المدن الرئيسية، وما يتواجد فيها من الأراضي مرتفع السعر، كما أن أسعار الفائدة المرتفعة لن تكون مؤثرة كثيرًا، فثمة مضطرون للسكن لأنه لا يوجد بديل عن الشراء سوى الإيجار”.
المؤشر العقاري
وعلى الرغم من تسجيل المؤشر العقاري عدة ارتفاعات منذ العام 2019م إلا أن ما تم تسجيله في العام الجاري يظل أقل من الذي شهدته السوق في العام الماضي، حتى نهاية الربع الثاني من العام 2022م إذ سجل المتوسط الحقيقي لأسعار الأراضي السكنية ارتفاعًا سنويًا بنسبة %16.1، غير أن هذا الارتفاع يظل أدنى من الارتفاع الذي سجله خلال الربع الأول من العام نفسه والذي بلغ %19.4، وعلى النهج نفسه ارتفع المتوسط الحقيقي لأسعار الفلل السكنية سنويًا بنسبة %6.3، في حين بلغ متوسط ارتفاعها خلال الربع الأول لعام 2022م نحو %11.1، وارتفع المتوسط الحقيقي لأسعار الشقق السكنية بنسبة %6.5 بمعدل سنوي وبلغت نسبة الارتفاع خلال الربع الأول 2022م بنسبة %6.8.
وفرة المعروض
وتتباين مستويات الأسعار في مختلف مناطق المملكة بين الارتفاع والانخفاض، نتيجة وفرة المعروض من عدمه، فبحسب الربع السنوي للمؤشر القياسي لأسعار العقارات سجلت ست مناطق ارتفاعًا في أسعار العقارات السكنية، تقدمتها منطقة القصيم بارتفاع نسبته %3.26 مدعومة بارتفاع الأراضي السكنية، وتلتها الرياض بارتفاع %2.95، ثم المنطقة الشرقية بارتفاع %1.65 ومنطقة الجوف ومكة المكرمة وعسير، وفي المقابل سجلت 7 مناطق انخفاضًا في أسعار العقارات السكنية، تقدمتها منطقة الباحة بانخفاض %6.84، ومنطقة جازان بانخفاض %5.19 ثم على التوالي مناطق حائل وتبوك والمنطقة الشمالية ونجران وأخيرًا منطقة المدينة المنورة.
أسباب ارتفاع
وقد دفع هذا التباين مجلس الشورى بالدعوة إلى دراسة أسباب ارتفاع أسعار الأراضي في مناطق المملكة رغم جهود وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان لزيادة المعروض وتطبيقها للرسوم على الأراضي البيضاء، مطالبًا في الوقت نفسه بسرعة إيصال الخدمات للمشاريع التطويرية لضمان تسلم مستحقي المنتجات مساكنهم في الوقت المحدد.
ويُظهر مؤشر الأسعار تباطؤا خلال النصف الثاني من العام الجاري نتيجة تراجع معدلات نمو الإقراض العقاري للقطاع السكني بعد قفزاتها القياسية طوال الأعوام الماضية، حيث انخفض حجم التمويل الجديد خلال أول خمسة أشهر من العام الجاري بنسبة %26.6، وانخفض كذلك عدد العقود الجديدة بنسبة %29.0 مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، لهذا شهدت مبيعات القطاع السكني بنهاية يونيو الماضي تراجعها الثاني عشر على التوالي نتيجة ارتفاع الأسعار السوقية وتجاوزها كثيرًا للقدرة الشرائية لأغلب المستهلكين، حتى مع توافر إمكانية الحصول على التمويل العقاري.
الصفقات المنفذة
وكانت بيانات وزارة العدل قد أظهرت انخفاضًا في عدد الصفقات العقارية المنفذة في السوق العقاري في يوليو لمستوى 11.190 صفقة، مسجلة انخفاضًا بنسبة %46 مقارنة بالشهر الماضي وانخفاضًا بنسبة %25.7 مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
وعلى الرغم من ذلك، لا يتوقع اقتصاديون عودة سيناريو ما قبل عام 2019م للسوق العقاري؛ مشددين على أن السوق لن تشهد تراجعًا أكبر حتى بعد رفع أسعار الفائدة من قِبل البنك المركزي تزامنًا مع الفيدرالي الأمريكي بشكل متتالٍ خلال الفترة الماضية لكبح جماح التضخم عالميًّا.
بيانات الوزارة
وفي هذا الشأن، يؤكد الخبير العقاري، خالد بارشيد، على أنه لا يمكن الاعتماد على بيانات وزارة العدل لعدد الصفقات العقارية، لأن وزارة العدل تعتمد على الصكوك التي تم إفراغها بشكل نهائي، بينما هناك عقود يتم توقيعها من قبل وزارة الإسكان لمستفيدين من خدماتها، وهذه العقود لا يتم إفراغها إلا بعد سنتين أو أكثر عند الانتهاء من البناء وتسليمه للمستفيد، ويضيف: “علينا أن نركز أكثر على بيانات وزارة الإسكان كمصدر يملك معلومة أكثر دقة”، ويتابع: “حتى مع ارتفاع مستويات الفائدة، لا نتوقع أن تتراجع العقارات لما دون مستويات 2019م مازال العرض أقل بكثير من الطلب، لن يكون هناك تراجع بل على عكس المتوقع أن يكون هناك ارتفاع، ومن المتوقع أن نتجاوز النسبة المستهدفة لرؤية 2030م بالوصول لأكثر من نسبة %70 من تملك المواطنين للسكن، وما نراه حاليًا يقول أننا قد نصل لمستويات الـ %80”.
القدرة المالية
ويقلل بارشيد، من تأثير ارتفاع الأسعار على حركة البيع والشراء، متوقعًا أن يتجه المواطنون نحو العقارات التي تناسب قدرتهم المادية، ويقول: “صحيح أن هناك ارتفاعا في الأسعار، ولكن هذا يعتمد على ثقافة المواطن، من خلال خبرة 36 عامًا في العقار وجدت أن هناك خللا في خيارات المواطنين، كثير من الباحثين عن سكن يشترون منازل أكبر من حاجتهم الفعلية، وليس لديهم ثقافة التدرج في مساحة السكن، فأسرة مكونة من زوج وزوجه وطفل واحد، لماذا يتجه لشراء منزل، لماذا لا يشتري شقة تكون مناسبة وبحجم قدرته على الاقتراض، بحيث أنه لا يدفع أقساطا أكبر من المعتاد، فالـ 500 ألف التي تدفعها الوزارة لا تكفي فيضطر لأخذ قرض إضافي من البنك يدفع هو فوائده، ومع الوقت يكون لديه مشكلة كبيرة في المديونية وقد يتعثر في السداد ويخسر منزله في نهاية المطاف”، مشددًا على أهمية أن يراجع المواطن حساباته ويختار السكن بناء على قدرته المالية”.
مستوى التصحيح
ويبدو من المشهد العام للسوق العقارية خلال الفترة المقبلة أنه مشجع على مستوى التصحيح المأمول للأسعار المتضخمة، خاصة مع توقعات أن يتحرك البنك المركزي السعودي نحو اتخاذ مزيد من الضوابط المتعلقة بخفض نسب الاستقطاع الشهرية لسداد أقساط القروض العقارية بمنهجية متدرجة، تبدأ من خفضها بداية إلى ما دون الـ %40 من الأجر الشهري، وصولاً بها إلى ما دون الـ %25 إلى %30 في نهاية تطبيق تلك الضوابط، لأهميتها أولاً على مستوى ضمان وحماية الاستقرار المعيشي للأفراد.
العقارات التجارية
ويتوقع من جهته، الرئيس التنفيذي لشركة منصات العقارية، خالد المبيض، أن يؤثر رفع الفائدة على الأسعار في الربع الأخير من العام الحالي، والربع الأول من عام 2023م، كاشفًا في حديثه لـ”الاقتصاد” عن أن انخفاض العقارات التجارية نتيجة ضعف الطلـب علـيها، ولكن هذا الانخفاض لن يكون بالغ التأثير، وسيكون محدودًا، ويقول: “الانخفاض الحاصل حاليًا في المبيعات هي طبيعي ومتوقع في مثل هذا الوقت من العام، وليس بجديد، فمازال الموقف الاقتصادي للمملكة قويًا، مع ارتفاع أسعار النفط، وما زال الطلب مرتفعًا وأعلى بكثير من المعروض، لهذا نتوقع أن يكون الانخفاض محدودًا، ولن يصل لمستوى الركود، ومن المرجح بعد شهر سبتمبر أن تعود الحركة للارتفاع، فنحن نرى الكثير من المشاريع التي تستعد للطرح، وما نراه أن هناك شحا في المشاريع التي تُعرض من وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، لم تكن تُعرض بشكل كبير”.
سوق متماسك
ويؤكد المبيض، على أن العقارات مرتفعة الثمن، هي موجهة لشريحة من الناس غير التي تستهدفها الوزارة وهي تتمركز في مناطق محددة من المدن في مناطق أخرى في ذات المدينة، فهناك أسعار أقل، ويضيف: “السوق العقارية قوية ومتماسكة، ولكن بشكل عام ارتفاع الأسعار يضر المطورين، فالكل يريد أن تكون الأسعار في متناول الجميع، ولكن هذا صعب، فما يحدد السوق هو العرض والطلب، وحاليًا العرض أقل بكثير من الطلب، وهذا سيبقي الأسعار مرتفعة”.
سحب السيولة
وتوقعت دراسة عقارية صدرت مؤخرًا، أن يسهم إطلاق المزيد من المشاريع السكنية، وارتفاع معدلات الفائدة في خفض مؤشر العقارات السكنية بنسبة قد تصل لمستوى الـ %25، وتستدل هذه التحليلات بانخفاض أسعار العقارات في العاصمة الرياض عام 2016م بنسبة %25 بعد ارتفاع تكلفة التمويل بنسبة %1.8 خلال ثلاث سنوات، عندما بدأ البنك الفيدرالي آنذاك برفع أسعار الفائدة بهدف سحب السيولة الزائدة، فارتفعت معه تكلفة التمويلات السعودية، وتوقعت الدراسة أن الصورة قد تتكرر في هذا العام 2022م خاصة وأن أسعار العقارات في المملكة كغيرها من دول العالم تتأثر بالأوضاع الاقتصادية المرتبطة بقطاع البنوك وبأسعار النفط العالمية وغيرها من العوامل والمؤشرات الاقتصادية الرئيسية، ولكن تظل هذه التوقعات بعيدة عن أرض الواقع بحسب الخبراء الذي تحدثوا لـ”الاقتصاد”، خاصة مع تعثر العديد من مشاريع الإسكان.
المشاريع السكنية
فيما يُحمل بارشيد، عدم اكتمال بعض المشاريع السكنية، والتي تشرف عليها الوزارة جزءا كبيرا من المسؤولية، لأنها في نهاية المطاف قادت لقلة المعروض من الوحدات السكنية المخصصة للبيع، بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء وعدم وجود مخططات جديدة لتوسع المدن وعدم وصول خدمات البنية التحتية للبعض منها.
التملك السكني
تكشف بيانات وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان ارتفاع نسبة تملك المواطنين للمساكن، ففي العام 2022م تم تسهيل تملك أكثر من 55 ألف أسرة، ضمن الجهود المبذُولة لزيادة نسبة التملك السكني للأسر إلى %70 بحلول العام 2030م، وكشفت كذلك بيانات الوزارة عن إصدار نحو 48 ألف شهادة تصرفات عقارية للمسكن الأول عبر موقع وتطبيق “سكني” ليصل الإجمالي إلى أكثر من 654 ألف شهادة، فيما سهّلت منصة “سكني” إصدار عقود إلكترونية لأكثر من 10 آلاف أرض سكنية بزيادة %219 مقارنةً بالربع السابق، ووقّع “سكني” أكثر من 1600 عقد للدعم العيني والذي أُطلق خلال الربع الماضي على المنصة بالاستفادة من القرض العقاري المدعوم لشراء وحدات سكنية في مشاريع البيع على الخارطة.
وبحسب تأكيدات الوزارة فإن معدَّل تملُّك المساكن بالمملكة قد ارتفع إلى %62 بفضل برنامج الإسكان الذي استفادت منه حتى الآن 775 ألف أسرة، في حين انتقلت 270 ألف أسرة لمنازلها الجديدة بمعدَّل استفادة شهرية 31 ألف أسرة شهريًا، وتجاوزت التمويلات العقارية التي حصل عليها المواطنون حاجز 150 مليار ريال للحصول على عقارات بلغت قيمتها 290 مليار ريال.
